Svako privredno društvo i preduzetnik moraju imati registrovano sedište.

Sedište je mesto iz koga se upravlja obavljanjem delatnosti. Obavezno se registruje kod Agencije za privredne registre kao podatak o adresi i mestu sedišta.

Mikro i mala privredna društva i preduzetnici najčešće registruju sedište na adresi prostora koji uzimaju u zakup ili koriste bez naknade.

Zakup poslovnog prostora reguliše se ugovorom sa vlasnikom nepokretnosti. Privredni subjekti mogu uzeti poslovni prostor i u podzakup, kojom prilikom ugovor zaključuju sa postojećim zakupcem kojem je vlasnik nepokretnosti dao saglasnost da prostor dalje izdaje na ovaj način.

U zavisnosti od toga da li je vlasnik prostora – zakupodavac – pravno ili fizičko lice, isplata zakupnine proizvodi različite poreske obaveze.

Zakup poslovnog prostora od fizičkog lica

Pravna lica i preduzetnici mogu zakupiti poslovni prostor koji je u vlasništvu fizičkog lica. Međusobna prava i obaveze regulišu se ugovorom o zakupu.

Nema smetnji da pravno lice odnosno preduzetnik registruje sedište na adresi poslovnog prostora koji je uzeo u zakup od fizičkog lica.

Agenciji za privredne registre prilikom registracije podataka o sedištu ne predaje se ugovor o zakupu prostora, već se podaci o adresi sedišta unose u osnivački akt i prijavu o registraciji.

Ugovor o zakupu se ranije predavao Poreskoj upravi prilikom formiranja dosijea novoosnovanih firmi, ali je ova obaveza u međuvremenu ukinuta. Poreska uprava može zahtevati predaju dodatnih podataka i dokumentacije, pa tako i ugovora o zakupu, u kom slučaju su poreski obveznici dužni da istu predaju u traženom roku.

U slučaju isplate zakupnine fizičkom licu, pravno lice odnosno preduzetnik zakupac dužno je da obračuna i plati porez na prihode fizičkih lica, o čemu smo detaljno pisali u tekstu Porez na zakup poslovnog prostora koji je u vlasništvu fizičkog lica.

Ova poreska obaveza ne nastaje kada je zakupodavac pravno lice ili preduzetnik, niti kada je zakupodavac fizičko lice obveznik PDV-a.

Zakup poslovnog prostora od pravnog lica ili preduzetnika

U slučaju kada nepokretnost izdaje pravno lice ili preduzetnik, zakupninu će obračunati zakupodavac (pomenuto pravno lice ili preduzetnik) i o tome će vam izdati račun.

Naime, zakup prostora je u ovom slučaju usluga koju vam on pruža, a zakupnina je prihod od pružanja usluga sa aspekta zakupodavca.

Ukoliko je zakupodavac obveznik PDV-a, obračunata zakupnina biće uvećana za porez na dodatu vrednost po stopi od 20%.

Ukoliko ste vi obaveznik PDV-a i zakupljeni prostor koristite za obavljanje delatnosti koja je oporeziva PDV-om ili je oslobođena PDV-a sa pravom na odbitak, i uz to posedujete ispravan račun zakupodavca , po pravilu, imate pravo da odbijete PDV iskazan u računu1.

Skrećemo pažnju na to da je datum prometa usluge zakupa poslednji dan perioda za koji se zakup fakturiše, te da se računi za zakupninu izdati pre poslednjeg dana perioda (meseca, tromesečja, polugodišta) za koji se usluga fakturiše smatraju neispravnim sa aspekta Zakona o porezu na dodatu vrednost, te da primalac računa, zakupac, nema pravo da odbije PDV iz ovakvog računa. O ovom uslovu pisali smo u tekstu Kako da proverite da li je PDV račun za robu koji ste primili ispravan pre nego što ga prosledite na knjiženje.

Dakle, plaćanje zakupa vršite na osnovu računa i tom prilikom ne obračunavate i ne plaćate nikakav dodatni porez.

Ukoliko prostor iznajmljujete od firme koja nije u sistemu PDV-a, bilo da je organizovana kao pravno lice ili preduzetnik, za obračunatu zakupninu primićete račun u kojem neće biti obračunat PDV. Vi niste dužni da obračunavate niti plaćate porez prilikom plaćanja računa za zakup poslovnog prostora u ovom slučaju.

Praktično, u ovom slučaju, prilikom fakturisanja i plaćanja zakupa ne nastaje ni jedna posebna poreska obaveza (zakupnina je prihod zakupodavca i kao takva ućiće u godišnju osnovicu poreza na dobit pravnih lica odnosno neto prihod preduzetnika).

Zakup poslovnog prostora od fizičkog lica u sistemu PDV-a

Fizičko lice u sistemu PDV-a, sa aspekta poreza na dohodak građana, izjednačava se sa preduzetnikom.

Ukoliko poslovni prostor iznajmljujete od fizičkog lica koje je u sistemu PDV-a, od zakupodavca ćete primiti račun kojim će vas on zadužiti za zakupninu uvećanu za PDV obračunat po opštoj stopi, i u ovom slučaju ne obračunavate i ne plaćate porez na prihode od zakupa za fizička lica.

Pored davanja nepokretnosti na korišenje uz naknadu (zakup), moguće je koristiti (tuđi) poslovni prostor za obavljanje delatnosti bez plaćanja naknade. O poreskim obavezama u tom slučaju pišemo u narednom tekstu.


  1. Uz ispunjenje svih opštih uslova za odbitak PDV-a. Ispunjenost uslova na pravo na odbitak PDV iz računa dobavljača treba ceniti u svakom pojedinačnom slučaju. 

Poslednja izmena dana 8. avgusta 2017. u 00:51


Marija Đorđić

Rođena je 1984. godine u Beogradu. Završila je X gimnaziju. Na Ekonomskom fakultetu Univerziteta u Beogradu diplomirala je 2008. godine na smeru međunarodna ekonomija. Nakon nekoliko godina rada u spoljnotrgovinskom i IT sektoru, osniva Alibris d.o.o, knjigovodstvenu agenciju koja uspešno…… Saznaj više »