Zakon o stanovanju i održavanju zgrada (“Sl.glasnik RS“, br. 104/2016) doneo nam je poprilične novine u uređivanju ove oblasti. Zakon promoviše načelo održivog razvoja stanovanja kroz unapređenje uslova stanovanja građana, smanjenja negativnih uticaja na životnu sredinu, racionalno korišćenje resursa itd. Iako tema teksta nije sam zakon ipak ćemo morati da dotaknemo određene delova zakona kako bi došli do jedne od njegovih najvećih novina – profesionalnih upravnika. Profesionalni upravnici se po prvi put pojavljuju kod nas. Izazvali su veliku polemiku čak i negodovanje, ali kad je zakon uslovno propisao njihovu obaveznost onda možemo da vidimo da li od toga možemo da napravimo dobar biznis.

Da se na trenutak okrenemo zakonu. Ono što predstavlja još jednu novinu jeste uvođenje pojma stambene zajednice. Stambenu zajednicu čine svi vlasnici posebnih delova stambene, odnosno stambeno-poslovne zgrade. Laički rečeno to je zgrada kakvu mi znamo sa više stanova i dragim komšijama, ali je sada to naše saznanje malo formalnije uređeno. Važno je napomenuti da stambena zajednica (dakle zgrada sa komšijama, saksijama i liftom koji ne radi) sada ima status pravnog lica i da se kao takva upisuje registar stambenih zajednica. Stambena zajednica ima svoje poslovno ime, matični broj, PIB i tekući račun. Ona još ima i svoje organe, skupštinu i upravnika. Zakon propisuje obavezu stambene zajednice da iz redova svojih članova izabere upravnika u određenom roku i da istog registruje  u odgovarajući registar. Zakon još propisuje i potencijalnu kaznu za stambenu zajednicu u iznosu od 50.000 – 2.000.000 dinara ukoliko se ona ne upiše o odgovarajući registar ili ukoliko ne izabere upravnika.

Stigosmo i do upravnika. Dakle ovako, skupština stambene zajednice može da izabere upravnika iz redova svojih članova. On za to može primati naknadu ili ne mora (ostavljena je mogućnost dogovora). Međutim ukoliko skupština ne izabere svog upravnika ili ostane bez njega u određenom roku svaki vlasnik posebnog dela ima pravo da podnese zahtev nadležnom organu lokalne samouprave za imenovanje profesionalnog upravnika. Članovi skupštine svakako mogu da odluče da odmah poslova upravljanja povere profesionalnom upravniku.

Poslovima profesionalnog upravljanja mogu se baviti privredna društva ili preduzetnici (organizator profesionalnog upravljanja) angažovanjem lica koje ispunjava uslove za profesionalnog upravnika. Organizator profesionalnog upravljanja ima pravo da se bavi poslovima profesionalnog upravljanja ako ima najmanje jedno lice u radnom odnosu na neodređeno vreme sa punim radnim vremenom koje je upisano u registar profesionalnih upravnika koji vodi Privredna komora Srbije.

Fizičko lice stiče kvalifikaciju profesionalnog upravnika ako:

  • ima najmanje srednje obrazovanje u četvorogodišnjem trajanju (dostavlja se overena fotokopija javne isprave kojom se dokazuje nivo obrazovanja);
  • položi ispit za profesionalnog upravnika i stekne licencu u skladu sa ovim zakonom;
  • se upiše u registar koji vodi Privredna komora Srbije.

Privredna komora Srbije je ta koja daje ili oduzima licencu za profesionalnog upravnika i ujedno organ koji najmanje dva puta godišnje organizuje polaganje ispita za sticanje zvanja profesionalnog upravnika. Upis u registar profesionalnih upravnika vrši se na zahtev lica koje ispunjava uslove predviđene zakonom.  U registar profesionalnih upravnika se ne može upisati lice koje je osuđivano pravosnažnom odlukom na kaznu zatvora za krivično delo koje ga čini nedostojnim ili nepodobnim za obavljanje poslova profesionalnog upravnika. Zakon propisuje i obavezu profesionalnog upravnika da zaključi ugovor o osiguranju od profesionalne odgovornosti (godišnja suma osiguranja minimum 10.000 evra) sa periodom važenja od najmanje tri godine i da primerak navedenog ugovora dostavi Privrednoj komori Srbije uz dokumentaciju potrebnu za dobijanje, odnosno obnavljanje licence u skladu sa ovim zakonom, kao i obavezu da jednom godišnje dostavi važeću polisu.

Program ispita i način polaganja ispita, uslovi za sticanje i oduzimanje licence za profesionalnog upravnika propisani su Pravilnikom o programu ispita i načinu polaganja ispita, uslovima za sticanje i oduzimanje licence za profesionalnog upravnika i sadržini registra profesionalnih upravnika („sl. glasnik rs“, br. 41/2017).

Ispit za profesionalnog upravnika se polaže iz dva dela (pismeno i usmeno) i obuhvata proveru znanja iz sledećih tematskih oblasti:

  • pravni okvir u vezi sa korišćenjem, upravljanjem i održavanjem zgrada;
  • administrativni i finansijski aspekti upravljanja zgradom;
  • karakteristike zgrade, održavanje zgrade i bezbednosne procedure;
  • komunikacija

Bez obzira da li se radi o izabranom ili profesionalnom upravniku zakon vrlo jasno propusuje njegove obaveze:

  1. zastupa i predstavlja stambenu zajednicu;
  2. podnosi prijavu za upis stambene zajednice u Registar stambenih zajednica;
  3. podnosi prijavu za registraciju pravila vlasnika u skladu sa članom 17. stav 8. ovog zakona;
  4. ističe rešenje o registraciji stambene zajednice na vidno mesto u stambenoj zgradi;
  5. vrši popis posebnih, zajedničkih i samostalnih delova i vrši njihovo označavanje;
  6. uspostavlja i vodi evidenciju o vlasnicima posebnih delova, vlasnicima samostalnih delova i licima kojima su zajednički ili posebni delovi zgrade izdati u zakup, odnosno na korišćenje po drugom osnovu (za fizička lica ime, prezime i JMBG, a za pravna lica poslovno ime, adresa sedišta i matični broj);
  7. izvršava odluke stambene zajednice;
  8. na osnovu odluke skupštine stambene zajednice o upravljanju sredstvima stambene zajednice raspolaže sredstvima sa tekućeg računa stambene zajednice, u skladu sa propisima kojima se uređuje otvaranje, vođenje i gašenje tekućih računa;
  9. predlaže skupštini stambene zajednice program održavanja i stara se o njegovoj realizaciji;
  10. organizuje radove hitnih intervencija;
  11. organizuje izvođenje radova na zajedničkim delovima zgrade i zemljištu za redovnu upotrebu zgrade u skladu sa usvojenim programom održavanja i kontroliše da li se ovi radovi izvode;
  12. vodi evidenciju o prihodima i rashodima stambene zajednice;
  13. podnosi skupštini stambene zajednice izveštaj o radu koji posebno sadrži prikaz ukupnih prihoda i rashoda stambene zajednice, realizovanih aktivnosti u odnosu na planirane, kao i iskorišćenja sredstva za realizaciju svake od aktivnosti;
  14. vrši i druge poslove određene zakonom

Zaključak je da bavljenje profesionalnim upravljanjem stambenim jedinicama može da bude dobar posao. Ostaje još da vidimo kako će sve to da funkcioniše u praksi. Realno je da lokalne samouprave kasne sa registrima profesionalnih upravnika, kao i to da su prvi stručni ispiti u privrednoj komori održani tek nedavno. Zainteresovanost je bila više nego velika tako da ako želite da se upuštate u ove vode krenite što pre.

Poslednja izmena dana 26. juna 2017. u 13:03


Miljan Ćupurdija

Diplomirani pravnik, zaposlen u privrednim društvima Polet i Belica kao menadžer za pravne poslove i ljudske resurse. Obavlja funkciju predstavnika rukovodstva za IMS (QMS, EMS i OHSAS). Uređivanje poslovanja i funkcionisanja preduzeća shodno sistemu kvaliteta mu predstavlja poseban izazov i…… Saznaj više »